Ajustements du programme Mais Habitação 2026 : Les nouveaux avantages de la location longue durée au Portugal

Face à une crise du logement qui a profondément remodelé le paysage immobilier lusitanien ces dernières années, le gouvernement portugais a dû revoir sa copie. Si vous êtes propriétaire, vous avez très certainement suivi avec attention les débats houleux autour du premier volet de réformes. Aujourd'hui, à l'automne 2026, le paysage législatif s'éclaircit et offre des opportunités inédites. Chez Roomlala, nous accompagnons au quotidien des milliers d'hébergeurs et de locataires, et nous avons analysé en détail ces récentes évolutions pour vous. L'objectif de l'État est clair : inciter fiscalement les propriétaires à délaisser le tourisme de masse, devenu trop contraignant, au profit de la location longue durée Portugal.

Dans cet article complet, nous allons décrypter ensemble les ajustements majeurs apportés par le nouveau plan gouvernemental, qui remplace l'ancien programme Mais Habitação 2026. De la baisse drastique des impôts à l'exonération totale sous certaines conditions, découvrez comment louer votre bien ou une simple chambre devient aujourd'hui l'une des options les plus rentables et sécurisées du marché.

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De Mais Habitação 2026 à Construir Portugal : Ce qui change vraiment pour les propriétaires

Pendant longtemps, le terme Mais Habitação a résonné comme une source d'inquiétude pour de nombreux propriétaires. En effet, les premières moutures de ce programme imposaient des règles perçues comme trop restrictives, notamment un gel strict des loyers sur les nouveaux contrats, ce qui a eu pour effet pervers de geler le marché et de faire fuir les investisseurs. Cependant, face à l'urgence de la situation, le gouvernement a opéré un virage stratégique majeur.

Aujourd'hui, sur le plan juridique, le terme Mais Habitação 2026 est devenu obsolète. Il a été officiellement remplacé par le programme Construir Portugal. Ce nouveau plan d'action, acté par le décret-loi n° 97/2026 promulgué en mai 2026, marque un changement de paradigme. L'État a compris qu'il ne pouvait pas résoudre la crise du logement sans la coopération active des propriétaires privés. Ainsi, le gel strict des loyers a été supprimé pour redonner confiance aux bailleurs.

L'axe principal de Construir Portugal est la carotte fiscale plutôt que le bâton. Le but est de relancer massivement la location longue durée Portugal en rendant cette option financièrement plus attractive que la location touristique de courte durée (type Alojamento Local), qui subit par ailleurs des restrictions locales de plus en plus lourdes. Pour vous, hébergeur, c'est le moment idéal pour repenser votre stratégie locative et sécuriser vos revenus sur le long terme sans être écrasé par la pression fiscale.

Chez Roomlala, nous constatons déjà une augmentation significative du nombre de propriétaires qui retirent leurs biens des plateformes touristiques pour les proposer en colocation ou en location de chambres chez l'habitant. Cette transition est non seulement soutenue par la loi, mais elle répond aussi à une demande locale et internationale (étudiants, jeunes actifs, nomades numériques) extrêmement forte.

Révolution de la fiscalité propriétaire Portugal : Des taux d'imposition drastiquement réduits

Le passage de 25 % à 10 % d'IRS pour les loyers modérés

La mesure phare de cette rentrée 2026 concerne l'allègement de la fiscalité propriétaire Portugal. Historiquement, les revenus locatifs étaient lourdement taxés, ce qui décourageait la mise sur le marché de biens abordables. Le décret-loi n° 97/2026 change la donne : le taux d'imposition sur le revenu des personnes physiques (IRS) applicable aux revenus fonciers passe de 25 % à un taux très avantageux de 10 %.

Pour bénéficier de ce taux réduit, plusieurs conditions simples doivent être réunies. Tout d'abord, le loyer mensuel doit être considéré comme "modéré", c'est-à-dire plafonné à 2 300 euros par mois. Ensuite, le bail signé doit avoir une durée minimale de 3 ans. Cette mesure vise clairement à stabiliser le marché et à offrir une sécurité résidentielle aux locataires, tout en garantissant un rendement net très attractif aux propriétaires.

Mais la véritable bonne nouvelle, confirmée par une clarification fiscale publiée en septembre 2026, concerne les locations partielles. Si vous décidez de louer une chambre Lisbonne Porto ou dans n'importe quelle autre ville du pays, vous êtes pleinement éligible à ce taux de 10 %. De plus, louer un appartement ou une chambre à une entreprise pour y loger l'un de ses salariés permet également de bénéficier de cet avantage fiscal.

Exemple concret : Prenons le cas de Maria, propriétaire d'un grand appartement à Porto. Jusqu'en 2025, elle louait deux chambres à des étudiants pour un total de 900 € par mois, et payait 25 % d'IRS sur ces revenus. Avec la nouvelle loi de 2026, en signant des baux de 3 ans via Roomlala, son taux d'imposition chute à 10 %. Elle économise ainsi plusieurs centaines d'euros par an, augmentant mécaniquement sa rentabilité nette sans avoir eu à augmenter le loyer de ses locataires.

Le Régime Simplifié de Location Abordable (RSAA) : L'exonération totale d'impôts

Si le taux de 10 % est déjà une excellente nouvelle, le gouvernement est allé encore plus loin avec la création du Régime Simplifié de Location Abordable (RSAA), entré en vigueur le 1er septembre 2026. Ce régime est la réponse directe à la pénurie de logements pour la classe moyenne et les jeunes actifs.

Le principe du RSAA est extrêmement puissant : il offre une exonération totale d'impôts (0 % d'IRS) sur les revenus locatifs. Pour y avoir droit, le propriétaire doit proposer un loyer inférieur d'au moins 20 % à la valeur médiane du marché local (soit un loyer inférieur à 80 % de la médiane locale).

Point de vigilance : Attention, cette exonération n'est pas automatique. Chez Roomlala, nous tenons à vous informer précisément sur les démarches légales. Pour bénéficier du RSAA, votre contrat de location doit impérativement être enregistré sur le portail officiel de l'IHRU (Institut du Logement et de la Réhabilitation Urbaine). De plus, les plafonds exacts de loyers qui déterminent la médiane locale dépendent d'ordonnances locales (les portarias), dont la publication s'échelonne sur la fin de l'année 2026. Il est donc crucial de vérifier le plafond applicable à votre municipalité (concelho) avant de fixer votre prix.

Cas d'usage : Joao possède un T2 à Lisbonne. Le loyer médian dans son quartier est évalué à 1 200 €. S'il décide de louer son bien à 950 € (soit en dessous de la barre des 80 % de la médiane), il ne paiera absolument aucun impôt sur ces revenus. Bien que le loyer brut soit légèrement inférieur à ce qu'il pourrait espérer sur le marché libre, le loyer net (après impôts) qui atterrit dans sa poche est nettement supérieur. C'est une stratégie fiscale redoutablement efficace.

Locataires et propriétaires : Un système enfin gagnant-gagnant

Des avantages fiscaux accrus pour les locataires

Pour qu'un marché locatif soit sain, il faut que l'offre et la demande s'y retrouvent. Le programme Construir Portugal n'a pas oublié les locataires, qui font face à une inflation du coût de la vie. Pour les aider à assumer les loyers et pour solvabiliser la demande, le gouvernement a revu à la hausse les déductions fiscales dont ils peuvent bénéficier.

Ainsi, les locataires voient leur plafond de déduction fiscale sur les loyers (déductible de leur propre IRS) augmenter de manière significative. Ce plafond passe à 900 euros pour l'année fiscale 2026, et atteindra 1 000 euros dès 2027. Cette mesure redonne du pouvoir d'achat aux locataires.

Pour vous, propriétaires, c'est une excellente nouvelle indirecte. Un locataire qui bénéficie de fortes déductions fiscales est un locataire financièrement plus stable, ce qui réduit drastiquement le risque d'impayés. Chez Roomlala, nous favorisons cette relation de confiance : en proposant des logements ou des chambres avec des contrats en bonne et due forme, vous permettez à vos locataires de bénéficier de ces aides, tout en sécurisant votre investissement.

La fin du gel strict des loyers : Le retour de la confiance

Comme nous l'avons mentionné, l'une des plus grandes craintes liées à l'ancien projet Mais Habitação 2026 était la limitation drastique des augmentations de loyers lors des changements de locataires ou des renouvellements de baux. Ce mécanisme avait paralysé de nombreux propriétaires, effrayés à l'idée de voir la rentabilité de leur bien figée pour des décennies malgré l'inflation.

Le gouvernement a entendu ces craintes. La suppression de ce gel strict dans le cadre de Construir Portugal est un signal fort envoyé aux investisseurs et aux propriétaires particuliers. Le marché retrouve une certaine liberté, conditionnée par des incitations fiscales plutôt que par des obligations punitives.

Cette flexibilité retrouvée permet aux propriétaires de s'adapter aux réalités économiques tout en étant récompensés s'ils choisissent la modération tarifaire. C'est dans ce climat de confiance renouvelée que la location de chambres et la colocation s'imposent comme les solutions les plus agiles et les plus protectrices en 2026.

Comment optimiser votre location avec Roomlala face aux nouvelles lois ?

Vous l'aurez compris, la fiscalité propriétaire Portugal n'a jamais été aussi favorable pour ceux qui font le choix de la location sur le long terme. Mais comment en tirer parti concrètement et sans se perdre dans les méandres administratifs ? C'est là que Roomlala intervient pour vous simplifier la vie.

Si vous disposez d'une chambre vide, c'est le moment de sauter le pas. Louer une chambre Lisbonne Porto, Coimbra ou Faro est devenu un véritable jeu d'enfant fiscal. En passant par Roomlala, vous avez accès à une communauté de locataires vérifiés (étudiants, travailleurs détachés, expatriés). Nous vous conseillons de privilégier des baux de moyenne à longue durée (plus de 3 ans) pour débloquer immédiatement le taux d'IRS réduit à 10 %.

Pour vous assurer d'être en règle et de bénéficier du Régime Simplifié de Location Abordable (RSAA) à 0 % d'impôts, nous vous recommandons de :

• Vérifier les portarias de votre commune pour connaître le plafond de loyer exact (80 % de la médiane).
• Rédiger un contrat de location clair, mentionnant explicitement la durée de 3 ans minimum.
• Enregistrer ce contrat sur le portail des finances (Autoridade Tributária) et sur le portail de l'IHRU dans les délais impartis (généralement dans les 30 jours suivant la signature).
• Utiliser la messagerie et le système de paiement sécurisé de Roomlala pour garder une trace transparente de toutes vos transactions, facilitant ainsi vos déclarations fiscales.

En conclusion, la fin de l'année 2026 marque un tournant historique pour l'immobilier au Portugal. Loin des contraintes du tourisme de masse, la location longue durée se réinvente. Que vous soyez un investisseur chevronné ou un particulier cherchant à rentabiliser une chambre inoccupée, les nouveaux dispositifs légaux sont conçus pour vous enrichir tout en participant à la résolution de la crise du logement. Chez Roomlala, nous sommes fiers de vous accompagner dans cette transition vers une location plus humaine, plus stable et fiscalement très avantageuse.