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Encadrement des loyers
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Comment fonctionne le dispositif d’encadrement des loyers en France

La France a mis en place l'encadrement des loyers avec la loi Alur de 2014. Elle a été renforcée par la loi Elan en 2018. Elle s'applique actuellement dans 48 villes. Même si les résultats sont controversés, son objectif est de lutter contre des loyers excessifs et de favoriser l'accès au logement pour tous. Il s'agit concrètement de fixer un loyer maximum en fonction de la localisation du bien et de sa surface.

Quelles sont les locations concernées par l'encadrement des loyers ?

Seuls sont concernés les baux d'habitation :

  • les baux de location vide lorsqu'il s'agit de la résidence principale du locataire,
  • les baux de location meublée quand il s'agit aussi de la résidence principale du locataire.

Ne sont pas concernés :

  • les locations de résidence secondaire,
  • les locations saisonnières ou touristiques,
  • les locations de logements de fonction.

Les chambres chez l'habitant (pour les étudiants notamment, saisonniers ou professionnels, etc.) ne sont pas soumises à l'encadrement des loyers. Notamment car il est impossible de déterminer exactement la surface louée.

Comment savoir si un logement est soumis à l'encadrement des loyers ?

Le plus simple est d'interroger votre mairie. L'État a également un site dédié et un simulateur pour savoir si la zone dans laquelle se situe le bien est soumis aux restrictions

De façon générale, l'encadrement s'applique dans les zones tendues. En 2024, 48 communes sont concernées : à Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux et au Pays Basque. A partir de 2025, suivront Marseille, Grenoble-Alpes Métropole, Annemasse, Grand-Orly Seine Bièvre et Cergy.

Comment se calcule le loyer à ne pas dépasser ?

Le loyer maximum (plafond) se détermine en fonction des critères suivants :

  • le type de logement : appartement ou maison (ce critère n’existe pas pour toutes les villes),
  • le type de location, non meublée ou meublée,
  • le nombre de pièces principales,
  • l'époque de construction,
  • l’adresse (dans chaque ville sont délimités des secteurs géographiques dans lesquels les plafonds sont identiques).

En fonction de ces critères, un loyer de référence est calculé. Le plafond à respecter correspond à 120% de ce loyer de référence.

Chaque ville ou région dispose de son simulateur :

Quels sont les risques pour un bailleur qui ne respecte pas l'encadrement des loyers ?

le préfet ou la mairie peut exiger du propriétaire bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu.

S'il ne respecte pas ces règles, le propriétaire (ou son représentant) peut devoir payer une amende allant jusqu'à 5 000 € (ou 15 000 € s'il s'agit d'une personne morale).

Est-il possible de dépasser le loyer plafond dans certains cas ?

Oui. La loi prévoit la possibilité de dépasser le plafond de loyer en appliquant un « complément de loyer ».

Cette notion est mal définie par la loi. Elle est réservée aux logements qui disposent de caractéristiques un peu exceptionnelles. Par exemple :

  • une grande terrasse,
  • une vue directe exceptionnelle sur un monument,
  • des équipements luxueux,
  • une hauteur sous plafond très élevée,
  • un duplex/triplex,
  • la présence d'un jardin dans un quartier où ils sont rares.

Le montant du complément de loyer n'est pas strictement défini par la loi. Il doit être raisonnable.