Budget 2026 : L'amortissement LMNP est sauvé (mais le 'Dispositif Jeanbrun' change la donne)

C’est la nouvelle que tous les propriétaires bailleurs et investisseurs attendaient avec fébrilité. Après des mois de débats houleux et de craintes concernant la « fin de la niche fiscale », le verdict du Budget 2026 est tombé. Chez Roomlala, nous avons scruté pour vous les textes définitifs : oui, l'amortissement comptable en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est sauvé !

Cependant, le paysage fiscal de l’immobilier français n’est plus tout à fait le même. Entre le maintien de cet avantage historique et l’arrivée fracassante du nouveau « Dispositif Jeanbrun », les cartes sont rebattues. Voici tout ce que vous devez savoir pour optimiser vos revenus locatifs cette année.

LMNP 2026 : Ouf de soulagement pour l'amortissement

La crainte majeure des investisseurs pour cette loi de Finances 2026 était la suppression pure et simple de la possibilité d'amortir le bien immobilier en location meublée. Rassurez-vous : le mécanisme de l'amortissement est maintenu.

Pour rappel, ce mécanisme comptable permet aux propriétaires optant pour le régime réel de déduire de leurs recettes locatives une charge fictive correspondant à l'usure du bien (bâti, travaux, mobilier). Concrètement, cela permet souvent de réduire, voire d'annuler totalement l'impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.

Pourquoi est-ce une victoire pour les hôtes Roomlala ?

Pour vous, hébergeurs qui louez une chambre chez l'habitant ou un studio indépendant via Roomlala, cela signifie que la rentabilité de votre activité est préservée. Vous pouvez continuer à déduire :

• Les amortissements des murs et des meubles ;
• Les intérêts d'emprunt ;
• Les charges courantes (électricité, internet, copropriété).

Exemple concret :
Imaginez que vous louez une chambre rénovée à Lyon pour 6 000 € par an. Grâce aux travaux de rénovation et à l'achat de mobilier neuf, vous générez 6 000 € de charges déductibles et d'amortissements. Résultat : votre résultat fiscal est de 0 €. Vous ne payez aucun impôt sur ces loyers en 2026. C'est cet avantage puissant qui a été sauvegardé.

Le revers de la médaille : La réintégration des amortissements à la revente

Si l'avantage fiscal annuel est sauvé, le législateur a tout de même durci le ton sur la sortie de l'investissement. C'est le point de vigilance absolu de ce Budget 2026 : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.

Jusqu'à présent, le LMNP bénéficiait d'une anomalie fiscale : on amortissait le bien pendant la location (ce qui baissait l'impôt), mais lors de la vente, on ne tenait pas compte de ces amortissements pour calculer la plus-value. C'était le « beurre et l'argent du beurre ».

Désormais, pour les cessions intervenant à partir de 2026 (sauf exceptions très spécifiques pour les résidences seniors/étudiantes gérées), les amortissements déduits seront réintégrés au prix de revient. Cela augmente mécaniquement la plus-value imposable.

Faut-il paniquer ?

Pas nécessairement. Cette mesure impacte ceux qui font de l'achat-revente rapide (les « flippers »). Pour un investisseur patrimonial ou un hébergeur Roomlala qui garde son bien sur le long terme, l'impact est lissé par les abattements pour durée de détention qui restent en vigueur. L'objectif de l'État est clair : favoriser la location longue durée et stable plutôt que la spéculation.

Le 'Dispositif Jeanbrun' : Le nouveau rival dans le neuf ?

C'est la grande nouveauté qui fait couler beaucoup d'encre en ce début d'année. Porté par le député Vincent Jeanbrun, ce dispositif vise à relancer la construction en créant un Statut du Bailleur Privé.

Le « Jeanbrun » permet, pour la première fois, d'appliquer un amortissement sur des logements loués nus (non meublés), à condition qu'il s'agisse de logements neufs ou de rénovations lourdes, et que les loyers soient modérés (secteur intermédiaire).

Comment ça marche ?

• Amortissement : Taux de 3,5 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer (social ou intermédiaire).
• Durée : Engagement de location de 9 ans minimum.
• Cible : Les investisseurs qui veulent défiscaliser sans gérer l'ameublement et le renouvellement des équipements.

Cela change la donne car le LMNP n'est plus la seule option pour amortir un bien. Cependant, le « Jeanbrun » impose des plafonds de loyers stricts, ce qui peut limiter le rendement locatif brut par rapport à une location meublée libre sur le marché.

Pourquoi le modèle Roomlala reste gagnant en 2026

Malgré ces évolutions législatives, la location chez l'habitant et la location meublée moyenne durée (le cœur de métier de Roomlala) sortent renforcées de ce budget, notamment face à la location touristique de courte durée type Airbnb.

La fin de l'eldorado touristique

La loi dite « Anti-Airbnb », entérinée et renforcée dans le cadre budgétaire, a drastiquement réduit l'attractivité fiscale des meublés de tourisme non classés (plafond micro-BIC abaissé à 15 000 € et abattement réduit à 30 %).

En tant qu'hébergeur Roomlala, vous louez généralement à des étudiants, des stagiaires ou des professionnels en mobilité (Bail Mobilité ou Bail Étudiant). Vous échappez donc aux contraintes les plus lourdes visant la location saisonnière pure. Votre activité répond à un besoin social de logement, ce qui vous protège des foudres législatives.

Notre conseil pour 2026

Ne changez pas de cap ! L'amortissement LMNP reste l'outil le plus puissant pour se constituer des revenus complémentaires non fiscalisés à court et moyen terme. Si vous envisagez d'investir, comparez le LMNP (pour la liberté des loyers et la souplesse) avec le nouveau dispositif Jeanbrun (si vous visez le neuf et la tranquillité de gestion sans meubles).

Chez Roomlala, nous continuons de sécuriser vos locations avec le paiement en ligne et des profils vérifiés, vous permettant de vous concentrer sur l'essentiel : l'accueil et la rentabilité de votre bien.