Quelle fiscalité pour une chambre chez l’habitant ?
Vous envisagez de louer une chambre chez l’habitant et vous vous demandez comment seront imposés les loyers que vous percevrez ? Bonne nouvelle : vous pouvez, sous conditions, être exonéré d’imposition. Si vous ne remplissez pas ces conditions, vous serez taxé en fonction de la nature de la location, vide ou meublée, et du régime choisi, micro ou réel. Zoom sur la fiscalité de la chambre chez l’habitant !
Faut-il déclarer le loyer d’une chambre chez l’habitant ?
Généralement, les hébergeurs louent leur chambre en location meublée. La location meublée étant une activité commerciale, les revenus qu’elle génère constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et comme n’importe quelle source de revenus que vous percevez, les BIC sont en principe imposables.
Toutefois, l’État propose une exonération d’impôt sur le revenu sur les BIC, sous conditions. Cela permet d’encourager les particuliers à mettre les chambres qu’ils n’utilisent pas sur le marché immobilier.
Exonération d’une chambre chez l’habitant
Codifié à l’article 35 bis du Code général des impôts (CGI), ce dispositif s’applique jusqu’au 15 juillet 2024. Vous pouvez ainsi bénéficier de l’exonération de taxation sur vos recettes locatives si :
- Le logement où se situe la chambre chez l’habitant constitue votre résidence principale. Est considérée comme votre résidence principale l’appartement ou la maison dans laquelle vous résidez 8 mois par an, ainsi que des dépendances, dès lors qu’elles ne sont pas indépendantes du logement. Les chambres de bonnes sous les combles peuvent ainsi être regardées comme appartenant au logement. Pour déterminer si la chambre chez l’habitant est indépendante ou non du logement, il faut tenir compte de la superficie, de la configuration et de la disposition de l’immeuble pris dans son ensemble. Par exemple, s’il existe une entrée séparée de celle de l’hébergeur, alors la chambre sera considérée comme indépendante et ne profitera pas de l’exonération ;
- La chambre chez l’habitant constitue la résidence principale du locataire. L’exonération reste toutefois admise si la résidence est temporaire, dès lors que vous louez la chambre à des travailleurs saisonniers ;
- La chambre répond aux critères de décence : elle doit notamment mesurer au moins 9m² ou 20m³ et assurer la santé et la sécurité des locataires ;
- Le loyer est fixé dans des limites raisonnables : la loi ne définit pas ce qu’est une limite raisonnable, mais l’administration fiscale donne une indication de loyers à ne pas dépasser. En l’occurrence, le loyer maximum annuel par mètre carré est fixé à 199 € / m² de surface habitable pour une location en Île-de-France et à 147 € / m² par an dans les autres régions.
Exonération d’une chambre d’hôtes
L’exonération s’applique jusqu’au 31 décembre 2023 pour la location d’une chambre d’hôtes, si les revenus perçus n’excèdent pas 760 € par an. La principale différence entre une chambre d’hôtes et une chambre chez l’habitant réside dans le fait que la chambre d’hôte est louée à une clientèle de passage, qui n’y élit pas résidence principale et pour une durée maximum de 90 jours.
Si les revenus locatifs excèdent 760 € par an, alors vous serez imposé sur l’ensemble de ces revenus, sans abattement de 760 €.
À savoir : ces deux exonérations se cumulent si vous louez votre chambre à un étudiant pendant l’année scolaire et à des touristes en été.
Quelle est la fiscalité d’une chambre meublée chez l’habitant ?
Si vous ne remplissez pas les conditions de l’exonération, c’est-à-dire si :
- Votre chambre chez l’habitant se situe dans une résidence secondaire ;
- Votre chambre d’hôtes génère plus de 760 € ;
Alors les BIC que vous percevez font l’objet d’une double taxation :
- À l’impôt sur le revenu ;
- Aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Pour l’imposition sur le revenu, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
le régime du micro-BIC et le régime du réel.
Le régime micro-BIC pour une chambre chez l’habitant meublée
Le régime micro-BIC s’applique jusqu’à :
- 188 700 € de BIC pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme ;
- 77 700 € de BIC pour la location meublée classique de longue durée.
Ce régime ne vous autorise pas à déduire vos charges d’exploitation et vos dépenses. Vous profitez à la place d’un abattement :
- De 50 % pour la location de longue durée et pour la location saisonnière : jusqu’à la loi de Finances pour 2024, la location saisonnière, la location de meublés de tourisme et la location de chambres d’hôtes bénéficiaient d’un abattement plus élevé : 71 %. Cet avantage a été supprimé pour 2024, pour rétablir l’équilibre entre les bailleurs classiques et touristiques ;
- De 71 % si vous louez un meublé de tourisme en zone rurale et si le chiffre d’affaires que vous en percevez reste inférieur à 50 000 €. Si ces conditions ne sont pas réunies, alors l’abattement applicable est celui de 50 %.
Par exemple, vous louez votre chambre chez l’habitant à un étudiant sur une durée de 9 mois. Vous percevez un loyer de 2700 € pour cette période. La taxation s’appliquera sur : 2700 - abattement de 50 % = 1 350 €.
Ces 1 350 € seront ajoutés aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (par exemple, les salaires de votre conjoint et vous), puis taxés dans votre tranche marginale d’imposition (TMI), il en existe 5, de 0 % à 45 %.
Vous paierez également des prélèvements sociaux sur les BIC nets au taux de 17,2 %. Les BIC nets correspondent aux BIC perçus déduction faite de l’abattement. Dans notre exemple, vous paierez ainsi 1350 x 17,2 % = 232,2 € de prélèvements sociaux.
Le régime réel d’imposition pour une chambre chez l’habitant meublée
Lorsque vous effectuez de la location meublée, le fisc peut vous considérer comme :
- Un LMNP : loueur en meublé non professionnel
- Un LMP : loueur en meublé professionnel
Distinction entre LMNP et LMP
Pour savoir si vous entrez dans l’une ou l’autre de ces cases, il existe 2 critères de distinction :
- 23 000 € de recettes locatives annuelles ;
- Les recettes locatives sont inférieures à la totalité des revenus d’activité du foyer.
Si vous remplissez les deux, vous êtes considéré comme un LMNP. Si l’un d’eux fait défaut, alors vous serez considéré comme un LMP.
Déduction de charges et abattement en location meublée
Vous pouvez déduire l’intégralité des charges que vous supportez (par exemple, des intérêts d’emprunt, des primes d’assurance…), si elles :
- Sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation de la chambre et non pas pour le vôtre. Par exemple, si vous achetez un lit pour votre chambre chez l’habitant et un autre pour votre usage personnel, seules les dépenses pour le premier seront déductibles ;
- Sont comptabilisées dans l’année en cours (vous ne pouvez pas déduire une dépense oubliée l’année dernière ou une dépense à venir l’année prochaine) ;
- Sont justifiées par une facture.
Vous pouvez aussi pratiquer des amortissements sur le bâti et le mobilier. L’amortissement consiste à déduire une somme tous les ans sur les loyers, pour tenir compte de la dépréciation du logement et des meubles, qui perdent de la valeur du fait de leur utilisation.
Si les charges que vous percevez sont supérieures aux loyers, alors vous créez un déficit.
Par exemple, vous percevez 4 000 € de loyer avec la location d’une chambre meublée en saisonnier. Avant de la louer, vous avez acheté des meubles et fait des travaux de peinture pour un montant total de 5 000 €.
4000 - 5000 = - 1000 €.
Vous disposez alors d’un déficit de 1 000 €. Cette année, vous ne serez pas imposé sur les loyers. Mettons que l’année suivante, vous perceviez 5000 € de loyer. Vous pourrez déduire 1000 € de déficit et serez donc imposé sur 4 000 €.
Traitement du déficit en location meublée
- Si vous êtes LMNP, vous pouvez reporter le déficit sur les loyers que vous percevez pendant les 10 ans à venir ;
- Si vous êtes LMP, vous pouvez déduire ce déficit de votre revenu global (celui qui sert de base à l’impôt sur le revenu et qui totalise tous vos revenus) et reporter l’excédent de déficit, toujours sur le revenu global, pendant 6 ans.
Quelle est la fiscalité d’une chambre vide chez l’habitant ?
Contrairement à la location meublée, qui est une activité commerciale, la location nue est une activité civile. Les loyers que vous percevez ne constituent pas des BIC mais des revenus fonciers. Ils peuvent être taxés à deux régimes : le micro-foncier et le régime réel.
Le régime micro-foncier pour la location d’une chambre chez l’habitant nue
Il s’applique de plein droit (autrement dit, sans que vous n’ayez besoin de faire quoi que ce soit) jusqu’à 15 000 € de loyers bruts. Vous ne pouvez pas déduire de charges et bénéficiez à la place d’un abattement de 30 %.
Les revenus fonciers nets sont ensuite taxés dans votre TMI et aux prélèvements sociaux.
Le régime réel pour la location nue d’une chambre chez l’habitant
Vous pouvez déduire une liste limitative de charges des revenus fonciers. Elle comprend les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les frais de gestion locative, les dépenses de travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien, les provisions pour charges de copropriété et la taxe foncière.
Si les charges sont supérieures aux loyers alors vous créez un déficit foncier.
Le déficit foncier se déduit de votre revenu global dans une limite de 10 700 € par an, excepté pour la fraction qui provient des intérêts d’emprunt. Les intérêts d’emprunt se reportent uniquement sur la catégorie des revenus fonciers.
Deux hypothèses peuvent alors se présenter :
- Votre revenu global est inférieur à 10 700 € : l’excédent de déficit non consommé se reporte sur votre revenu global pendant les 6 années suivantes ;
- Le déficit foncier est supérieur à 10 700 € : l’excédent de déficit se reporte sur la catégorie des revenus fonciers, pendant les 10 années suivantes.
Comment déclarer les recettes de la chambre chez l’habitant ?
La déclaration d’une chambre chez l’habitant meublée
Si vous faites de la location meublée au régime micro-BIC, vous devez déclarer les loyers perçus sur le formulaire Cerfa 2042 C Pro à la case 5 ND. Vous devez indiquer les BIC bruts, c’est le fisc qui pratique ensuite l’abattement.
Vous devez remplir le formulaire 2031 -SD si vous choisissez le régime réel.
La déclaration d’une chambre chez l’habitant nue
Si vous faites de la location nue en régime micro-foncier, vous devez remplir la case 4BE du formulaire 2042.
Si vous faites de la location nue au régime réel, vous devez remplir le formulaire 2044.
Voilà, vous avez ainsi toutes les clés en main pour déclarer facilement vos recettes si vous louez une chambre dans votre logement !
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